从事房地产行业十年对目前市场的一些理解~~_房产观澜_论坛社区

发布时间:2022年08月22日
       首先, 有必要明确概念。无论你买房是自住还是投资, 投机都是广义上的投资。只要房地产价格出现波动, 就被视为交易。从财务角度分析房地产可以更好地了解当前的房地产市场。首先, 我们来分析一下影响房价的几个点。 1、供求关系中有很多买方, 是卖方市场。例如, 如果总共 10 间套房中有 20 位买家, 那么卖家在市场上拥有最终决定权。如果 10 间套房有 5 位买家, 则市场由买家决定。说了算。这很简单。当一个市场变得更大时, 比如说北京、上海、广州和深圳。大多数人都想住在大城市,

所以他们的需求肯定更多, 价格自然不会下降。从小到大, 一个城市中心区的交通、购物、医院、学校、社区条件都很好, 所以对好东西的需求就会更多, 价格自然不会降下来。那么为什么大城市里设施好的地方有时会降价呢?等待解释。 2、2015年初之前, 银行贷款杠杆实施, 政策基本是首套3级和2套6级政策, 基本抑制了投资2套房的投资热情。之后, 两套首付四级政策的出台, 解放了大批投资热情。也就是开放需求。为什么有的地方同样的保单上去, 有的地方0首付却没人买?三、投资环境 中国的现状是缺乏投资市场。目前, 需要投资股市和房地产。
       股市是整体市场的先行指标, 也就是说, 如果股市是牛市, 那么至少市场对下半年的整体经济是乐观的, 与熊市相反。多头代表需求释放, 空头代表需求收紧。这很简单。从2004年到2006年, 在股市看涨的时候, 整个房地产市场都大涨。
        2007年至2009年导致部分市场下滑。但为什么有的城市倒了, 有的城市涨了?等待解释。 4、人民币价值 人民币升值有利于整体房地产。人民币升值以来, 除了金融危机之外, 房地产市场基本没有出现下滑。因为房地产是以人民币计价的房地产。相反,

人民币贬值理论上是降价。然而,

人民币贬值一年多了, 为什么有些城市还在飙升?等待解释。 5、通货膨胀 当通货膨胀上升时, 即CPI值高时, 房价会上涨, 因为房地产是房地产, 它的价值属性是硬通货, 反之亦然。但是现在CPI出现通缩, 为什么部分城市市场的价格还在上涨?等待解释。解释上述对房地产市场看似不合逻辑的影响的关键在于价值投资加上流动性。当一个城市的人均收入是10万, 房价也是10万, 虽然很多人可以买房, 但是如果城市人不愿意投资房地产, 那么即使被低估, 房价也不会上涨。当城市人均收入10万元, 房价500万元时, 如果城里人打算投资房地产, 房价也会上涨。因为投资最大的魅力就是疯狂。 1、为什么大城市设施好的地方有时会降价?第一的这种地方是冒险能力很强的地方。其降价有两个前提。房价被高估, 没有流动性。比如深圳前海有100套房, 每套房1500万。市场上有200人有能力接手这个offer。如果好的话, 价格将达到5000万。 , 当市场上只有50个人有能力接单的时候, 那么它的流动性就没有了, 价格自然会下跌。那么我们要考虑一个因素, 银行会不会随之释放流动性呢?如果这个时候5000万银行跟在后面, 我觉得这个价格没问题, 可以零首付或者首付。有这种可能, 大量注水还是可以维持的。然后继续上升到1亿。但前提是, 如果我们没有开放, 没有进出口, 那么我们可以这样玩, 现在没有这样的前提。 2、为什么有的地方银行政策一样, 有的地方0首付没人买?因为大部分二三线城市没有流动性, 这也是中国一直强调城市化的主要原因。政府需要农民在城市买房, 让这些城市有流动性。你不能指望一线城市的人口去二三线城市。 , 你的包的各个方面都息息相关。 3.2007年至2009年导致部分市场下滑。但为什么有的城市倒了, 有的城市涨了?当投资市场出现危机时, 钱会转向最能保值的地方。记得当时苹果、油、米、蒜都暴涨了, 可是大把大把的钱无处可去, 也没有池子可以闭嘴。一个圈子还是最适合做地产的。 4、但是人民币贬值一年多, 为什么有些城市还在飙升?这是很关键的一点, 因为很多钱都出不去了, 这个时候钱就有了避险的需求。这一次, 北京、上海、广州和深圳的上涨是太多的资本有这个需求, 也就是流动性集中。 5、现在CPI出现通缩, 为什么部分城市市场价格还在上涨?在正常情况下, 通货紧缩的房地产价格必然下跌。但是我们的情况是这样的。连续6次降息释放流动性。此外, 银行紧跟房地产价格, 发放贷款, 整个市场走强。这么好的地方, 当然涨价了。我们现在的房地产市场就像一个池塘。国家放水, 质量好的一线城市就会增加, 质量差的二三线城市就会流出, 没有那么多的水。
       老鱼~~