多家房企密切关注公募REITs 商业不动产领域仍在“等风来”

发布时间:2022年07月19日
       在证监会支持通过REITs等工具更好地支持民营企业发展的背景下,

市场对公募REITs的关注度迅速提升。面对房地产行业的流动性挑战, 房地产企业能在多大程度上利用商业地产作为标的资产发行公募REITs, 成为业内关注的话题之一。 “近期, 我们收到了很多房企的询盘, 但部分房企对此事的理解还是存在一定偏差的。”高纬环球估值及咨询服务部总监曲涵在试点州, 涉及的行业仍然是基础设施房地产投资领域, 包括仓储物流等交通设施、收费公路, 以及水、电、热等市政项目。曲寒表示, 从公募REITs的产品属性来看,

目前试点公募REITs的企业仍以国有企业为主。 “公募REITs分为两类, 一类是特许经营, 比如高速公路, 大部分由央企持有;另一类是股权, 比如产业园区、仓储物流、保障性住房等。由于前期投入大、需要引进资源, 央企在资产开发和运营方面具有一定的资源优势, 由于这两类产品具有更稳定和长期的回报, 也更符合具备发行公募REITs产品的条件。”黄国军还表示, 只要满足基础设施配置, 房地产企业的部分项目资产(如工业园区、长租公寓等)原则上符合发行条件, 但目前对项目资产的要求较高。主体评级和资产营业收入, 加上央企自身在这方面有很多优势, 所以抢先成功发行公募REITs的案例很多, 2021年6月, 首批9只公募基建REITs在中国将在上海和深圳证券交易所上市, 其中与房地产公司相关的公募REITs为博时基金发行的招商蛇口产业园REITs, 虽然该项目的标的资产为写字楼,

但它是产业园区配套设施, 在公募REITs试点范围内。值得注意的是, 近日, 深圳人才侯sing集团项目已提交国家发改委, 成为全国首个积极项目。保障性租赁住房REITs项目以正式申报的形式申报。中国指数研究院指数部研究部副主任徐跃进表示, 保障性租房REITs之所以受到市场关注, 是因为公募REITs是长期持有房产的重要退出渠道。
       全国将有更多保障性租赁住房项目, 这将加快发展步伐。
       对于首个保障性租赁住房REITs项目的正式申报, 曲涵认为, 一方面可以给房地产市场传递一些信号。除了保障性租赁住房项目, 未来房地产项目也有望纳入公募市场产品;可为未来有意参与REITs公募的市场投资者提供参考, 为回报率等数据提供参考。虽然房企发行的公募REITs不多, 但部分房企除了尝试REIT产品外, 还在关注公募REITs的政策变化和市场动向。 4月12日, 在华侨城A(000069)的投资者互动平台上, 一位投资者表示, “因为华侨城文旅与纯地产公司的区别, 其重资产更大。如果房地产信托投资基金能够“发行后, 能奏效。实现资产价值重估, 不仅有利于公司更好的现金流和营业额, 也能更好地体现公司的价值, 希望管理层能够研究一下。”针对上述建议, 华侨城董事会秘书回应称, “公司一直在不断尝试创新融资方式, 于2012年12月发放欢乐谷主题乐园入园证专项资金。产管计划是国内首个以准入证为标的资产的ABS项目。根据国家发改委、证监会现行相关政策, 公募REITs试点地区和行业已经扩大, 公司将密切关注相关政策动向和落实情况。 “虽然国内公募REITs已经试点, 但房企一直未能发行商业地产公募REITs的原因, 曲涵认为, 一方面主要是因为目前国内商业地产的发展阶段和运营情况。房地产项目, 与公募REITs的发行条件存在一定差异;另一方面, 受限于公募REITs的发行条件, 市场上符合公募REITs发行条件的商业地产项目并不多。曲涵表示, 这几年国内房地产市场增长较快, 资产收益存在高风险、高风险收益、营业收入和房地产升值的特点还是有区别的, 这和大众不一样。 REITs追求稳定、长期的收益模式, 与商业地产项目相比, 基础设施建设业务回报率较低, 降低风险。更稳定, 更符合向公众发行公募REITs的初衷。 “在香港上市的内地房地产企业中, 传统房地产开发商的年收益率为5%-10%, 仓储物流企业的年收益率为5%左右, 虽然年收益率传统房地产开发商的回报率在缩小,

但与这类以工业和仓储为主业的企业相比, 回报率还是比较高的, 基本达到10%左右。”曲涵进一步指出。曲涵透露,

“很在与我们咨询的过程中, 我们发现他们对公募REITs产品核心原理的理解还存在一定偏差。公募REITs不仅是传统商业贷款的替代品, 应该是企业融资的补充, 也是企业实现轻重资产经营分离的战略布局。 “对于公募REITs的发行条件, 曲涵指出, 首先是对资产规模有要求。”对于首次发行基础设施REITs的项目, 目前的目标房地产评估网价值原则上不少于10亿元;同时, 还需要赞助商(原件)。原则上不少于首次发行的基础设施REITs资产规模的两倍。 “我们很多民营企业持有单一资产, 只想通过发行公募REITs来解决短期融资问题,

却没有持续的资产注入, 这种将公募REITs与企业运营嫁接的认识需要调整和引导。
       曲寒补充说, 虽然进入门槛很高, 但曲寒认为, 近一两年来, 随着房地产政策调控和市场理性回归等一系列原因, 资产价格逐渐回落, 定价变得更加对于本次发行的博时招商蛇口REITs项目的运作情况, 曲涵透露, 此次疫情受情绪因素影响, 博时招商蛇口REITs项目的出租率和租金出现一定波动, 但蛇口片区成熟稳定的产业基础为资产的保值增值提供了可靠保障, 间接提供了有效支持投资者稳定收益。该项目的成功试点也为未来更多此类项目的证券化提供了样本。